Oikeusministeriön tavoite asunto-osakeyhtiölain uudistuksessa oli vahvistaa taloyhtiöiden kykyä puuttua häiriöihin ja helpottaa taloyhtiöiden hallittua alasajoa. Uudistuksella haettiin selkeyttä lyhytaikaisen vuokrauksen pelisääntöihin. Lisäksi lakiin tehtiin sen ajantasaisuuden varmistamiseksi useampia muita muutoksia, joiden tarkoituksena on helpottaa lain tulkintaa ja selventää toimintatapoja. Muutokset tulivat voimaan 1.10.2026.
Ohessa lyhyesti olennaisia muutoksia uudistuneesta laista.
Kunnossapitovastuut
- Jatkossa ikkunat kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle kokonaisuudessaan (ulkoikkunoiden lisäksi myös ikkunarakenteen sisempi ikkuna tai ikkunat, tuuletusluukut sekä ikkunoiden rakenteet ja muut osat mm. puitteet, karmit, lasit, tiivisteet ja helat). Tämä ei muuta osakkaan velvollisuutta hoitaa huoneistoaan huolellisesti jatkossakin, ja tämä koskee myös yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia ikkunoita. Lain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta on mahdollista määrätä yhtiöjärjestyksessä toisin. Lakimuutos ei vaikuta yhtiöjärjestyksessä jo olevien kunnossapitovastuumääräysten voimassaoloon; eli jos yhtiöjärjestyksen mukaan osakas vastaa ikkunoiden kunnossapidosta, vastaa hän niiden kunnossapidosta myös lakimuutoksen jälkeenkin.
- Lisäksi osakkeenomistaja vastaa osakasmuutostyön kunnossapidosta ja muutostyöstä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista.
- Osakkaalle säädetty velvollisuus hoitaa osakashallinnassa olevia tiloja huolellisesti laajenee kattamaan myös sellaisia osakkaan käytössä olevia yhtiön tiloja tai alueita, joiden hallintaoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Jatkossa osakkaan on siis pidettävä hyvää huolta myös esimerkiksi käyttöoikeuspihasta ja varastokomerosta.
Sähköautojen latauspisteiden kustannukset
Latauspisteitä koskevasta uudistuksesta ja uudistustyön kunnossapidosta aiheutuvat merkittävät kulut jaetaan tasan niiden osakehuoneistojen kesken, joille uudistus tuottaa etua, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä muuta. Uusi säännös selkeyttää tilannetta, jossa latauspisteisiin soveltuvaa vastikeperustetta ei yhtiöjärjestyksessä ole. Yhtiöjärjestyksen määräys on kuitenkin lähtökohtaisesti ensisijainen suhteessa lakiin.
Häiriötilanteisiin puuttuminen
Hallintaanoton perusteita laajennettiin. Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:
4. asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa;
5. osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää;
6. osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä terveyden tai järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen
7. osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan on 5 tai 6 kohtaan rinnastuva erittäin painava syy.
Lainsäädännön muutos antaa taloyhtiöille aiempaa tehokkaammat keinot puuttua lyhytvuokrauksen ongelmatilanteisiin. Uudet hallintaanottoperusteet voivat tulla sovellettavaksi myös silloin, kun osakkeenomistajan vieraat aiheuttavat häiriötä tai vahinkoa yhtiön omaisuudelle. Terveyden säilyttämiseksi taloyhtiöllä on jatkossa paremmat keinot puuttua esimerkiksi tupakkalain mukaisen tupakointikiellon rikkomiseen.
Sähköinen viestintä ja tiedoksiannot yleistyvät
Yhtiökokouskutsut on toimitettava jokaiselle osakkeenomistajalle huoneistotietojärjestelmässä olevaan postiosoitteeseen tai sähköpostiosoitteeseen. Hallintaanottoon liittyviä varoituksia voidaan tietyin edellytyksin antaa sähköisesti. Tämä sujuvoittaa taloyhtiöiden hallintoa.
Osakehuoneiston käyttötarkoituksen muutos ja huoneiston vastikeperusteet
Kaikkien osakkeenomistajien suostumusta ei tarvita, kun osakehuoneiston yhtiövastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan samaan tarkoitukseen käytettäviin osakehuoneistoihin sovellettavaa yhtiövastikeperustetta, jos muutosta kannattaa vähintään 4/5 yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakehuoneiston omistajan osakkeista ja äänistä. Aiemmin on vaadittu yksimielistä kannatusta.
Osakkeenomistajien maksuvelvollisuus yhtiötä kohtaan voi kasvaa yhtiöjärjestyksen muuttamisen seurauksena, kun liikehuoneiston vastikeperusteesta poistetaan jokin kerroin (esim. 2,0) käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä asunnoksi.